מתעתד למכור דירת מגורים? שים לב, מהפכת מיסוי!

אם אתה בעל דירת מגורים אחת או יותר ואתה מתכוון למכור דירת מגורים – אחת או יותר – בעתיד הנראה לעין, המאמר הזה עשוי לחסוך לך כסף רב!

מאת: רו"ח אבי קדוש | פורסם: 08/12/2013

ביום 29.07.2013 התקבל בכנסת "חוק ההסדרים" לשנים 2013 ו-2014, שבמסגרתו נכלל גם תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – תיקון מס' 76.

מדובר ברפורמה מרחיקת לכת במיסוי מקרקעין, בעיקר בהקשר של מכירת ורכישת דירות  מגורים, עד כדי מהפכה של ממש בהשוואה לכל מה שהיה ידוע עד היום.

התיקון לחוק נועד לצמצם במידה ניכרת את הכדאיות ברכישת דירות  להשקעה ואת התופעה של "דירות רפאים" שנרכשות על ידי תושבי חוץ ונותרות שוממות לאורך השנה פרט לימי פגרה בהם מגיע תושב החוץ לביקור בארץ עם בני משפחתו. לדעתו של המחוקק, צמצום הכדאיות ברכישת דירות כאמור, תוך מתן תמריץ – למי שמחזיק כיום בדירות כאלו – להיפטר מהן, עשויים לפתור (ולו חלקית) את בעיית המחסור החמור בדירות מגורים בארץ. ימים יגידו...

התיקון לחוק עוסק במספר רב של נושאים, בהקשר לחוק מיסוי מקרקעין. קצרה היריעה מלהתייחס לכל הנושאים ולכל ההיבטים בכל נושא, במסגרת  מאמר זה. לפיכך נתמקד רק בחלק מהם ומהיבטיהם. במאמרים שיפורסמו – אי"ה – בעתיד, נעסוק בנושאים ובהיבטים נוספים.

במאמר זה נתמקד במצב המשפטי של בעליהן של דירת מגורים אחת או יותר, שמעוניין למכור אחת מהן או יותר בעתיד הנראה לעין.

על מנת להקל על קריאת המאמר,  ולמען ירוץ הקורא בו, אשתדל להימנע ככל  שניתן מניסוחים משפטיים מורכבים. לכל מילה במאמר זה, יש לייחס את משמעותה הפשוטה – בלשון העם. כמו"כ המקרים שאליהם אתייחס, הם מקרים פשוטים, ללא ניואנסים ספציפיים, שעשויה להיות להן השלכה על המצב המשפטי.

המצב הישן

באופן פשטני, עד לתיקון לחוק – אדם שמכר בארבע  השנים האחרונות דירת מגורים בפטור ממס:

א.      בעליהן של שלוש דירות -נדרש להמתין עד שיחלפו ארבע שנים מיום מכירת הדירה הקודמת ולמכור דירה אחת בפטור ממס. לאחר מכן, נדרש להמתין ארבע שנים נוספות כדי למכור את הדירה השניה בפטור ממס, וארבע שנים נוספות כדי למכור את השלישית בפטור ממס.

ב.       בעליהן של  שתי דירות - נדרש להמתין עד שיחלפו ארבע שנים מיום מכירת הדירה הקודמת ולמכור דירה אחת בפטור ממס. לאחר מכן, נדרש להמתין ארבע שנים נוספות כדי למכור את הדירה השניה בפטור ממס.

ג.        בעליה של דירה אחת – תלוי:

1. אם היו לו בשלב  כלשהוא בארבע השנים האחרונות – יותר מדירה אחת בו-זמנית – נדרש להמתין עד שיחלפו ארבע שנים מיום מכירת הדירה הקודמת ולמכור דירה אחת בפטור ממס.
2. אם, בשום תקופה במהלך ארבע השנים האחרונות, לא החזיק ביותר מדירה אחת בו-זמנית – תלוי איזה פטור הוא ניצל (מה רשם בטופס שהוגש לרשויות המס – ה"משח"):

             (א)    אם ניצל את הפטור הכללי (פטור של אחת  לארבע שנים – סעיף 49ב(1)) במכירה  הקודמת – יכול למכור את הדירה הנוכחית בפטור ממס – מיידית. זאת, גם אם ניצול                               הפטור הכללי היה לפני מספר ימים (ובלבד שלא החזיק בשתי דירות בו זמנית – כאמור לעיל).

              (ב)     אם ניצל פטור דירה יחידה (לפי סעיף 49ב(2)) - אזי צריך להמתין 18 חודש מיום המכירה הקודמת ולמכור את הדירה הנוכחית בפטור ממס.

מי שמכר דירת מגורים מבלי להמתין תקופות כמצוין לעיל (כל מקרה – כמתואר בצדו), היה חייב במס שבח מלא בגין מכירה זו. משמעות החיוב במס שבח הינה (שוב, בניסוח פשטני ביותר), שבגין הרווח – שהוא סכום הפער בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה (חישוב מורכב, הכולל הצמדה למדד והפחתת ניכויים ופחת) – תהיה חבות במס מלא.

שיעור וגובה המס, מותנים במועד רכישת הדירה ובפרמטרים נוספים.

המצב החדש (לאחר התיקון לחוק)

התיקון לחוק שינה לחלוטין את המצב המשפטי של בעלי דירות כמתואר לעיל.

על פי המצב החדש – קיימות כיום שלוש תקופות רלוונטיות:

(1)   עד ליום 31.12.2013 (=התקופה הראשונה).

(2)   תקופה בת 4 שנים, מיום 01.01.2014 ועד ליום 31.12.2017 (=תקופת המעבר).

(3)   החל מיום 01.01.2018 (=תקופת הקבע).

להלן פירוט הדין החדש לגבי כל אחד מהמקרים שתוארו לעיל. מדובר באדם שמכר בארבע  השנים האחרונות דירת מגורים בפטור ממס:

א.      בעליהן של שלוש דירות:

1. אם עד תום שנת 2013 (התקופה הראשונה) – יחלפו 4 שנים מיום מכירת הדירה הקודמת בפטור ממס – יוכל למכור דירה אחת נוספת בפטור ממס לפי הפטור הכללי – (סעיף 49ב(1) –פטור למכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים).

במקרה כזה, יוכל למכור את 2 הדירות הנוספות בתקופת המעבר (עד לתום שנת 2017), כך שדירה אחת תוכל להימכר מיד בתחילת תקופת המעבר ודירה נוספת תימכר בחלוף 4 שנים מיום מכירת הדירה שנמכרה עד לתום שנת 2013.

על הדירה הראשונה יהיה פטור מלא ממס.

על הדירות השניה והשלישית – תהיה חבות "מס שבח מוטב".

מס שבח מוטב משמעותו: לאחר קביעת הרווח ("השבח") מהמכירה – יש לחלק אותו לשניים: חלק אחד שייוחס לתקופה שעד לתקופת המעבר, וחלק נוסף שייוחס לתקופה החל מתחילת תקופת המעבר. החלוקה תהיה בהתאם  ליחס התקופות (למשל: אם קנה את הנכס ב1.1.2010 ומכר אותו ב-31.12.2014 – הוא החזיק בנכס תקופה של 5 שנים עד למכירה. מתוכן 4 שנים לפני תקופת המעבר ושנה אחת בתוך תקופת המעבר. לפיכך – 4/5 מהרווח ייוחס לתקופה שלפני – ויהיה פטור במלואו, ו-1/5 מהרווח ייוחס לתקופת המעבר ויהיה חייב במס שבח). שיעור מס השבח בגין החלק שייוחס לתקופה החל מה-1.1.2014 – יהיה 25%.

לפיכך, מומלץ מאוד למכור את הדירה השנייה, סמוך ככל שניתן ליום 1.1.2014, כך שהמרכיב הפטור בעסקה,  יהיה גבוה ככל שניתן.

את הדירה השלישית – יש למכור רק לאחר שיעברו 4 שנים מיום מכירת הדירה הראשונה – בשל כך שההטבה על מכירה בתקופת המעבר בצורת קביעת "מס שבח מוטב", מותנית, בין היתר, בכך שלפחות אחת מהדירות  שתימכרנה בתקופת המעבר, תהיה כזו שהייתה זכאית לפטור הכללי (של מכירה אחת ל-4 שנים).  

לסיכום:

דירה אחת תימכר לפני תום שנת 2013.

דירה שניה תימכר לאחר 1.1.2014, סמוך ככל שניתן לתאריך זה.

דירה שלישית תימכר לאחר שיעברו 4 שנים מיום מכירת הדירה הראשונה.

2. אם עד תום שנת 2013 (התקופה הראשונה) – לא יחלפו 4 שנים מיום מכירת הדירה הקודמת בפטור ממס, אזי:

דירה אחת תימכר לאחר 1.1.2014, סמוך ככל שניתן לתאריך זה.

דירה שניה תימכר לאחר שיעברו 4 שנים מיום מכירת הדירה הקודמת – סמוך ככל שניתן ל-1.1.2014 (על מנת למצות את היכולת ליהנות ממס שבח מוטב).

דירה שלישית תימכר בתקופת הקבע  (לאחר 1.1.2018), סמוך ככל שניתן ליום 1.1.2018 (שוב – על מנת למצות את היכולת ליהנות ממס שבח מוטב).

ב.       בעליהן של שתי דירות.

1. אם עד תום שנת 2013 (התקופה הראשונה) – יחלפו 4 שנים מיום מכירת הדירה הקודמת בפטור ממס – יוכל למכור דירה אחת נוספת בפטור ממס לפי הפטור הכללי – למכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים.

במקרה כזה, יוכל למכור את הדירה הנותרת, מיד בתחילת תקופת המעבר - בפטור ממס כדירה יחידה.

על הדירה הראשונה והשניה יהיה פטור מלא ממס.

2. אם עד תום שנת 2013 (התקופה הראשונה) – לא יחלפו 4 שנים מיום מכירת הדירה הקודמת בפטור ממס, אזי:

מומלץ למכור את שתי הדירות בתוך תקופת המעבר – אחת, לאחר 1.1.2014, וקרוב  אליו ככל שניתן. השניה – לאחר ומוקדם ככל שניתן למועד בו יחלפו 4 שנים מיום מכירת דירה הקודמת.

על שתי הדירות יחול "מס שבח מוטב".

ג.        בעליה של דירה אחת:

1. אם עד תום שנת 2013 (התקופה הראשונה) – יחלפו 4 שנים מיום מכירת הדירה הקודמת בפטור ממס – יוכל למכור דירה אחת נוספת בפטור ממס לפי הפטור הכללי – למכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים. כמו"כ אם בעת מכירת  הדירה הקודמת הייתה זו דירה יחידה, ולא החזיק ב-4 השנים האחרונות, בשום שלב, ביותר מדירת  מגורים אחת במקביל – יוכל למכור את הדירה בפטור ממס – לפי פטור דירה יחידה (סעיף 49ב(2)) – לאחר תום 18 חודש ממועד מכירת הדירה הקודמת – אם ניצל אז פטור דירה יחידה, או מיידית – אם ניצל אז פטור כללי.
2. אם עד תום שנת 2013 (התקופה הראשונה) – לא יחלפו 4 שנים מיום מכירת הדירה הקודמת בפטור ממס וגם לא יכול למכור את הדירה בפטור ממס לפי פטור דירה יחידה (סעיף 49ב(2)), אזי יש למכור את הדירה בתוך תקופת המעבר מיד כשיהיה זכאי לפטור דירה יחידה, בפטור ממס.

מאמר זה אינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין להתייחס אליו ככזה. קורא שיסתמך על האמור במאמר זה – עושה זאת על דעת עצמו ועל  אחריותו בלבד. יש לפנות לקבלת חוו"ד משפטית בכל עניין שמאמר זה מתייחס אליו.