מאת: רו"ח אבי קדוש | פורסם: 08/12/2013
אם אתה מתכוון למכור דירה בעתיד הקרוב, כדאי שתדע שלהחלטה מתי למכרה, עשויה להיות השפעה מרחיקת לכת על המס שתידרש לשלם עבור השבח (הרווח) שינבע לך ממכירתה, ולפיכך על התמורה "נטו" שתישאר בידך בגין המכירה. תיקון שהוחל לאחרונה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), טרף את כל הקלפים ושינה לחלוטין הרבה ממה שהיה מקובל וידוע עד היום בכל הקשור במיסוי מקרקעין. במאמר זה יפורטו מקרים שבהם, לרוב, כדאי יהיה לבצע את המכירה עד לתום השנה הנוכחית ולא להמתין עם המכירה עד לשנת 2014 (או מאוחר יותר).
בשבוע שעבר פורסם מאמרנו בעניין מהפכת המיסוי למוכרי דירות מגורים, בעקבות תיקון (להלן "התיקון לחוק") לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").
התייחסנו לשלוש תקופות רלוונטיות:
(1) עד ליום 31.12.2013 (=התקופה הראשונה).
(2) תקופה בת 4 שנים, מיום 01.01.2014 ועד ליום 31.12.2017 (=תקופת המעבר).
(3) החל מיום 01.01.2018 (=תקופת הקבע).
במאמר זה נתמקד בבעלי דירה (או דירות) שבכוונתם למכרה (או למוכרן) ואשר תהיה עדיפות מבחינתם למכרה לפני יום 1.1.2014. במילים אחרות: בעלי דירה שמתעתדים למכור דירה בקרוב, אשר, לרוב, יהא עדיף מבחינתם למכרה ב"תקופה הראשונה" ולא להמתין עם המכירה עד לתקופת המעבר.
יצוין, שהתיקון לחוק כולל שינויים רבים. מטבע הדברים, לא ניתן – במסגרת מצומצמת זו – להתייחס לכל הסיטואציות האפשריות. ייתכנו מקרים שבהם – למרות האמור במאמר זה – כדאי יהיה דווקא להמתין עם מכירת הדירה עד לתקופת המעבר. לפיכך, בכל מקרה ומקרה יש לפנות לייעוץ מקצועי פרטני בהתאם לנתוניו הספציפיים.
להלן המקרים, שעל פי רוב, כדאי יהיה למכור את הדירה עד לתום שנת 2013 ולא להמתין עם המכירה עד לתקופת המעבר ואילך:
על פי התיקון לחוק, הפטור שהיה עד היום (לפי סעיף 49ב(1) לחוק) במכירת דירת מגורים לאחר שלא נמכרה דירה בפטור ממס בארבע השנים שקדמו למכירה (להלן: "הפטור הכללי") – יתבטל החל מה-1.1.2014.
עם זאת יישאר בעינו הפטור (לפי סעיף 49ב(2)) למי שמוכר דירת מגורים שהיא דירתו היחידה (להלן: "פטור דירה יחידה"), אולם חלו מספר שינויים בתנאים הנדרשים בסעיף לצורך קבלת פטור זה.
לפיכך, אדם שבבעלותו שתי דירות, אשר לא מכר דירה ב-4 השנים האחרונות – אם ימכור דירה אחת עד סוף שנת 2013, יהיה זכאי לפטור מלא (הפטור הכללי) בגין מכירת דירה זו. לאחר מכן – גם בתקופת המעבר, יוכל למכור את דירתו השניה בפטור מלא (פטור דירה יחידה).
אולם, אם לא ימכור דירה בשנת 2013, לא יוכל למכור אף אחת משתי הדירות בפטור מלא (גם הדירה השניה לא תיחשב כדירה יחידה לעניין פטור דירה יחידה, שכן בתקופת המעבר, על מנת שתיחשב כזו, נדרש שגם ביום 1.1.2014 היא הייתה דירתו היחידה של המוכר).
במקרה כזה, הוא יוכל למכור את שתי הדירות בשיעור מס שבח מוטב (ראה הסבר במאמרי הקודם).
לכן, על פי רוב, ההמלצה לאדם כאמור, תהיה למכור דירה אחת בתקופה הראשונה ודירה נוספת בתקופת המעבר.
החל מיום 1.1.2014, גם מי שברשותו דירה יחידה ולפיכך זכאי לפטור דירה יחידה, פטור זה יהיה תקף רק עד לשווי מכירה של 4.5 מיליון ¤.
לפיכך, מי שמתכוון למכור דירה ששוויה גבוה מסכום זה ועומד בתנאי פטור כלשהוא כיום (הפטור הכללי או פטור דירה יחידה או אחר), ככל הנראה יהיה עדיף מבחינתו, למכור את הדירה לפני יום 1.1.14. אחרת כל הסכום העודף על 4.5 מיליון ¤, יהיה חייב במס.
החל מיום 1.1.14, תושבי חוץ שמחזיקים בדירה בישראל, יהיו זכאים ליהנות מפטור בגין מכירת דירה זו, רק אם אין להם דירה במדינת תושבותם (הם יידרשו להציג אישור על כך, מרשויות המס במדינת תושבותם).
לפיכך, לתושבי חוץ כאמור, בדרך כלל עדיף יהיה למכור את דירתם בישראל, לפני יום 1.1.2014, על מנת שיהיו זכאים לפטור בגין מכירת דירה זו.
אחד השינויים בתנאי פטור דירה יחידה הוא, שהמוכר היה בעל הזכויות בדירה הנמכרת במשך שמונה עשר חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים. שינוי זה יחול החל מיום 1.1.2014. כיום – ניתן עדיין למכור דירת מגורים בפטור דירה יחידה (או לפי הפטור הכללי) מיד לאחר קבלת טופס 4 ואין צורך להמתין 18 חודשים ממועד סיום בנייתה, על מנת לזכות בפטור זה.
לפיכך, מי שמחזיק בדירה כאמור ועומד בתנאי הפטור הכללי ו/או פטור דירה יחידה, בדרך-כלל עדיף יהיה לו למכור דירה זו לפני יום 1.1.2014, על מנת לזכות בפטור מלא מיידית, שכן אם ימכור את הדירה לאחר מועד זה ובטרם יעברו 18 חודשים ממועד סיום בנייתה, לא יהיה זכאי לפטור בגין מכירתה.
שוב, יודגש: מאמר זה אינו מתיימר למצות את כל הסיטואציות האפשריות. כל מקרה יש לבחון לגופו, על שלל פרטיו ואפשרויותיו.
מאמר זה אינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין להתייחס אליו ככזה. קורא שיסתמך על האמור במאמר זה – עושה זאת על דעת עצמו ועל אחריותו בלבד. יש לפנות לקבלת חוו"ד משפטית בכל עניין שמאמר זה מתייחס אליו.
אבי קדוש רו"ח | תכנוני מס, פנסיה, תוכניות עיסקיות, חברות ושותפויות, עמותות ומלכ"רים, שכר ודיני עבודה, החזרי מס לשכירים.
